הרשות המקומית כיזם תמ''א 38 

נודע מפרסומים כי מספר רשויות מתכוונות להפוך את החברות הכלכליות בתחומן ליזמיות הבלעדיות של תמ"א 38.למה זה לא טוב הן לחברות הקבלניות והן לבעלי הדירות.

מאת:גרשון אקשטיין

רקע

תמ"א 38, הינה תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה.התוכנית אושרה על ידי הממשלה  ב- 14  באפריל 2005, והיא חלה על בניינים שנבנו לפני שנת 1980 ואינם עומדים בתקנים לעמידה בפני רעידות אדמה.  התוכנית מאפשרת לקבל היתרים לתוספות בנייה בזכויות בניה מוגדלות תוך התחייבות לשיפוץ וחיזוק המבנה והתאמתו לתקן רעידות אדמה.

לפי הערכות משרד התשתיות, במקרה של רעידת אדמה למעלה מ- 50 אלף מבנים בישראל עומדים בסכנת קריסה. מדובר במבנים שנבנו על פי תקן ישן שהיה לפני אישור תקן ישראל ת"י 413.  
בתקופה שלפני אישור התקן לא הייתה מודעות מספקת לאפקט שיגרם מרעידת אדמה באזור שלנו. המבנים שנבנו לפני שנות ה- 80 לא חושבו הנדסית לעמוד בתנודות אופקיות ואנכיות כפי שצופים כעט במקרה של רעש אדמה באזורינו. 
חלק מהמבנים העומדים בסיכון הם מבנים שנבנו בשנות החמישים והשישים במימון ויזום משרד השיכון, וחלקם שניבנו ביוזמה פרטית//

בעקרון התכנית בנויה כך,תמורת מסירת הזכויות לבניה על הגג של הבניין, הקבלן יבצע על חשבונו את החיזוק ובשיפוץ של הבניין וזאת ללא כל עלות מצד בעלי הדירות.

המגמה של הרשויות המקומיות

נדע לנו מפרסומים שונים,  שבכוונת העירייה או הרשות המקומית להפוך את החברה בכלכלית ליזמית בלעדית של תמ"א ביישובם וכן הזדמנות זו להגדיל את היצע הדירות הקטנות לזוגות צעירים.

כמי שעוסק בתמ"א מזה מספר שנים, כיו"ר  ועד הפעולה לתמ"א בבניין שלנו ברעננה אני וחברי לא מקבלים מגמה זו ואף שוללים אותה מכול וכול ואסביר.

.בחוק התמ"א, הרשות המקומית הינה הגורם המאשר והמפקח לעניין ואין לה כל תפקיד ביזום ותיווך  התמ"א,לה או למי מחברותיה הכלכליות למטרות רווח- וטוב שכך..

אומנם נכון, שתפקידה של הרשות המקומית בין היתר ליצור הכנסות לחברה הכלכלית שהקימה,אבל מדוע על חשבון בעלי הדירות בעיר והיזמים הבונים?.הרי יש רווח נתון לבנייה בתמ"א בבנין, למה להכניס עוד גורם? הרי יש חשש סביר שבסוף זה יהיה לא כלכלי לחברת הבנייה היוזמת.

הרי ידוע, שמרבית היזמות בתמ"א נכשלת בארץ עד כה בעיקר בגלל סיבות כלכליות, למה להרע עוד על כך?. ואם החברה הכלכלית, תבחר ביזמים וקבלנים זולים במיוחד כדי להשאיר להם מרווח לעצמם, והם יסתבכו כלכלית, מי יחלץ את בעלי הדירות באמצע העבודה כשבניינם הפך לאתר בנייה?

ואם החברה הכלכלית תכפה על היזמים, עלויות בגין טיפולם ועלותם, הרי זה ירד מהרווח הקבלני, והחשש הסביר שבעל הדירות "ידרשו" לספוג הפסד זה על חשבונם, אם בתמורות מהקבלן שניתנו לכל דירה כשיפוי להם, ואם חס וחלילה ב"הוזלת" עלויות בטיב ובאיכות בניה.

הטוב ביותר להשאיר את המשא ומתן בין החברה היזמית לבין הדיירים, בלי כל יוזם ומתווך נוסף,כאשר הצדדים מגיעים לסיכומים לאחר בדיקותיהם אחד את מישהו, תוצאות שטובות לשני הצדדים. וכך נוצר קשר טוב בין הצדדים והכול לטובת העסקה ולתועלת פרויקט התמ"א. 

.אם בכוונת הרשות המקומית להשתמש בתמ"א כמנוף לבניית דירות קטנות לזוגות צעירים, הרי זה רעיון נואל, כי הבסיס הכלכלי של רעיון בתמ"א הוא להוסיף על הגג דירות גדולות אשר פדיון מכירתן, יכסו את עליות החיזוק והשיפוץ הגבוהות ומתן שיפורים ותוספות לבעלי הדירות,וכן את עלות הבנייה על הגג וגם להשאיר רווח קבלני סביר-ללא זאת, קבלנים לא ייגשו למלאכה.

מה עוד שבניית דירות קטנות לזוגות צעירים, במקומות מרכזיים, מחירם הגבוה, וממילא לא יתאפשר את רכישתם על ידי זוגות אלה והם עלולים לעמוד בשיממונם ולא להימכר גם לאלה שרצו דירות גדולות יותר. ומזאת יברחו היזמים והקבלנים.

לסכום

,טוב שהעירייה או הראשות המקומית, ימשכו לעודד ולקדם את נושא בתמ"א 38 ביישובם בה יחוזקו הבניינים ,שנבנו לפני שת 80 ,כדי להבטיח את בטיחותם וביטחונם של תושבי העיר.

על הרשות לעסוק אך ורק באישור התוכניות ופיקוח הנדסי ,וכן תקדם את הפרויקט באמצעות קידום תב"ע, המוסיפה בניית קומות לקליטת תושבים בעלי אמצעים אשר יגדילו את הכנסות העירייה ממסים ,או שתסייע במשא ומתן מול הדיירים מאשר שתעסוק ביזמות עצמה. 

הכותב:גרשון אקשטיין,

יו"ר צוות הפעולה לתמ"א 38

בבניין בר אילן 17.